Este boom imobiliário é resultado de medidas tomadas pelo Governo Federal sob orientação da primeira equipe que conduziu o Ministério das Cidades.

Essas medidas foram constituídas pelas resoluções do Conselho Monetário Nacional sobre a obrigatoriedade de aplicações do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) no setor produtivo e reformulação do orçamento e programas do FGTS aprovadas pelo seu Conselho Curador. Esses recursos correspondem a mais de 85% de todos os investimentos que estão sendo feitos atualmente no mercado imobiliário. Essas resoluções combinaram-se a novas leis aprovadas no Congresso Nacional durante os anos de 2004 e 2005, que deram segurança de investimento ao mercado privado. Fala-se muito nos recursos das empresas que abriram capital na Bolsa ou mesmo nos investimentos estrangeiros, mas a maior parte dos recursos que alavancaram o mercado a partir de 2005 são fundamentalmente do SBPE e do FGTS.

A proposta que originou esse arranjo foi definida no ano de 2000 no Projeto Moradia formulado sob a coordenação do então presidente do Instituto Cidadania, Luiz Inácio Lula da Silva. De acordo com essa proposta, o mercado deveria ser reativado e ampliado para chegar à classe média. O mercado privado brasileiro chegava a 20% da população e se especializou em oferecer um produto de luxo para poucos. Com a ampliação do mercado, o poder público deveria se restringir às camadas que necessitam subsídios.

A reativação do financiamento é central numa política habitacional mas não é suficiente. Segundo o Projeto Moradia ela deveria ser complementada por uma política fundiária urbana (gestão municipal e metropolitana) e por uma política de construção institucional.

Para onde o boom está nos conduzindo?
Há de fato uma tendência à ampliação do mercado com a oferta de produtos mais baratos mas ela é menos forte do que seria necessário portanto, se o mercado oferecia produtos acessíveis a 20% da população, hoje atinge por volta de 40%. Há uma dificuldade muito grande do mercado trabalhar com produtos que não sejam as torres em grandes terrenos que se tornam quase clubes ou o loteamento extensivo, periférico ou rural, fechado. O mercado não enxerga e não se interessa pela diversidade de oportunidades colocadas pela reforma de edifícios em áreas centrais. Há portanto um espraiamento da verticalização e da ocupação horizontal.

Os governos municipais não estão se esforçando o quanto deveriam para fazer uma política urbana (fundiária e imobiliária) para, com a aplicação dos instrumentos do Estatuto da Cidade, ampliar a oferta de terras para moradia social e elaborar políticas municipais para habitação social. Portanto há oferta de crédito mas os demais gargalos para democratizar o acesso à moradia (incluindo a desburocratização da aprovação dos processos) não estão sendo enfrentados. O pior resultado dessa falta de gestão urbana é o aumento do preço da terra, o espraiamento horizontal da cidade ou o adensamento de áreas sem infra-estrutura. O centro expandido, que concentra 65% dos empregos em São Paulo, por exemplo, continua a perder população como acontece em todas as metrópoles brasileiras.

Em relação à moradia social, alguns erros do período do BNH se repetem pois nem os governos muncipais e nem a CEF conseguem entender ou enfrentar os problemas da política urbana. Projetos que deixam a desejar em localizações que deixam a desejar continuam a ser promovidos.