Embora os contratos sejam elaborados com base na boa-fé entre as partes e não nos problemas, o objetivo principal deles é evitar conflitos. E por mais óbvio que possa parecer, o contrato deve ser escrito. Sim, isso porque muitos escritórios de arquitetura se descuidam e acabam tratando dos seus negócios de maneira informal, por e-mails, propostas ou compromissos verbais, sem os devidos cuidados de redigir formalmente seu escopo e cláusulas contendo deveres, obrigações e sanções pelo não cumprimento do que foi estabelecido.

De acordo com o advogado José Frederico Cimino Manssur, do escritório Natal & Locatelli Advogados Associados, que assessora o Sindicato Nacional das Empresas de Arquitetura e Engenharia Consultiva (Sinaenco), quanto mais formal, mais o contrato garante o direito das partes. "O contrato tem de manter um equilíbrio entre os envolvidos. É importante especificar bem o escopo e cada etapa da prestação de serviços. Sendo bem discriminado e bem claro, mostrando as etapas do projeto de arquitetura detalhadamente, e atribuindo a remuneração por cada etapa, fica mais difícil acontecerem problemas", explica ele.

A advogada Lízia Manhães, do escritório Manhães, Maia & Nascimento Advogados, e autora, junto com o arquiteto Jorge Königsberger, do livro O arquiteto e as leis - Manual jurídico para arquitetos, editado pela PINI, esclarece que o contrato é a expressão de um acordo de vontades, que gera direitos e obrigações mútuas. Caso alguma das partes venha a descumpri-lo, ficará obrigada a indenizar a outra pelos prejuízos que causou. "O contrato de prestação de serviços entre um escritório de arquitetura e a empresa construtora ou incorporadora deve ser claro para oferecer segurança jurídica", explica.

Segundo Lízia Manhães, sob o aspecto formal, o contrato deve ser redigido em tantas vias quantas forem as partes, rubricado em todas as suas páginas, assinado pelos representantes legais das empresas contratantes, na presença de duas testemunhas, que devem assinar todas as vias do contrato e estarem perfeitamente identificadas.
Se assinado por procuradores da empresa, a advogada lembra que as procurações devem ser públicas, citadas com todos os dados no contrato, verificando-se se o contrato ou estatuto social da empresa representada permite a assinatura por procuradores. "Obedecidos esses aspectos formais, o contrato passa a gerar direitos e obrigações entre as partes. Não recomendo o contrato verbal, mesmo que admitido em lei, nem a proposta do escritório de arquitetura com o 'de acordo' da construtora", orienta.

O contrato escrito deve conter todas as cláusulas denominadas essenciais, como qualificação completa das partes, objeto do contrato (aquilo que as partes esperam do contrato), preço dos serviços (valor total, condições e local de pagamento), prazo de execução dos serviços (cronograma) e cláusula penal (estabelecendo penalidade para o descumprimento do que foi contratado). Além disso, deve ter cláusulas específicas, relacionadas à prestação dos serviços de arquitetura e ao objeto do contrato, ou seja, a obra e escopo dos trabalhos acertados com a construtora. Devem constar ainda a proteção aos direitos autorais do arquiteto e a identificação completa do local da obra, entre outras.

De acordo com Lízia Manhães, as cláusulas específicas serão tantas quantas se fizerem necessárias para detalhar os direitos e obrigações de cada uma das partes, estabelecer responsabilidades e atribuições de cada uma delas, criar regras e procedimentos a serem seguidos, desde o início até a conclusão da obra, com base nos serviços de arquitetura contratados.

Manssur destaca que é importante haver clareza e delimitação minuciosa dos serviços envolvidos. "Quanto mais amplo, mais sujeito a brechas e a questionamentos estará o contrato. É preciso delimitar bem o escopo, preço e condições de pagamento e prazo de execução, com ressalvas em caso de mudança das condições, prevendo todos os pontos que podem afetar os prazos. Pode até ter uma cláusula em que as partes possam repactuar os prazos", lembra.

Litígios mais comuns
Em essência, preços, prazos e pagamento são os três pontos que geram o maior número de litígios. "Em relação a preços, o mais comum é o escritório de arquitetura não conseguir mensurar os serviços parcialmente executados, o que torna difícil configurar até que ponto o contrato foi cumprido. Daí a necessidade de estabelecer a remuneração por etapas da prestação de serviço", orienta Manssur.

Para Lízia Manhães, em virtude das inúmeras pessoas e empresas envolvidas no desenvolvimento de um projeto de edificação, e dos diversos tipos de serviços que podem ser prestados pelo escritório de arquitetura (nem todos objeto do contrato), ela julga relevante a inclusão de cláusulas detalhadas na elaboração de um contrato. Deve constar o tipo de obra pretendida, se é residencial, qual o padrão; se o uso é comercial ou industrial, ou se é destinada a escolas, hospitais, prisões, creches e habitações populares. Além disso, devem estar descritos e precificados outros tipos de serviços prestados pelos escritórios de arquitetura, tais como estudos de viabilidade de aproveitamento do terreno; obtenção das licenças e alvarás para obra; orçamento ou estimativa preliminar de custos da obra; acompanhamento e fiscalização da execução da obra em conformidade com o projeto; desenvolvimento dos projetos complementares, coordenação e compatibilização de projetos complementares, entre outros.

"Assim, o escritório de arquitetura determinará os seus honorários pela prestação de cada um desses serviços, tornando-se responsável técnico por eles. E responderá civil e criminalmente, se, por dolo ou culpa, ocorrerem negligência, imperícia ou imprudência e danos à construtora ou a terceiros", ressalta Lízia Manhães. Ela recomenda delimitar a abrangência de cada tipo de serviço oferecido, o que ele engloba e o que não. O que não estiver descrito ou o que for excluído, não será de responsabilidade do escritório de arquitetura.

Outra cláusula fundamental é a forma de remuneração. Manssur orienta que a remuneração seja detalhada por etapas, por exemplo, um valor pelo pré-projeto, outro pelo projeto completo e o que mais for necessário detalhar nesse aspecto. "Se o arquiteto estabelece apenas um valor global, sem dividir o objeto em partes, e acontecer algum problema no meio do caminho, fica mais difícil atribuir um valor ao que já foi entregue. Portanto, é melhor dividir em três ou quatro etapas, o que facilita a precificação de cada serviço."

Lízia Manhães destaca que é importante estabelecer também a forma de pagamento. "Como a criação arquitetônica precisa ser materializada em esboços ou desenhos, no momento da apresentação o trabalho do escritório de arquitetura já teve início. Daí segue-se o anteprojeto, projeto preliminar e adequações, até a forma final que atenda ao escopo do trabalho contratado. Portanto, deve ficar claro no contrato como o valor total será pago e que a criação apresentada, desde o esboço e desenhos já tem valor econômico. Por isso é recomendável atribuir-lhe um preço", avalia a advogada. Nessa hipótese, deve ficar claro no contrato se, depois de pagar pelo esboço ou desenho, ou anteprojeto ou projeto preliminar, a construtora poderá ou não desenvolvê-lo com outro escritório de arquitetura, ou se isso configurará desrespeito ao direito autoral do autor do projeto. É necessário deixar claro ainda se o valor do contrato será atualizado monetariamente e por qual índice. Quanto aos prazos, tudo deve ficar bem explicitado em cronogramas na apresentação dos trabalhos.

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